Zakup mieszkania lub domu we Francji wiąże się z kosztami i obowiązkami podatkowymi, które różnią się m.in. w zależności od tego, czy kupujesz lokal z rynku wtórnego (ancien), czy nowy (neuf/VEFA). Francuskie serwisy administracyjne wyjaśniają ogólne zasady opodatkowania zakupu, w tym różnice dla gruntów, lokali nowych i „starych”. Poniżej znajdziesz praktyczne podsumowanie krok po kroku.
Czym są „frais de notaire”? To cały pakiet opłat przy zakupie, na który składają się głównie podatki i opłaty publiczne (np. droits de mutation/DMTO lub taxe de publicité foncière w zależności od rodzaju transakcji), wynagrodzenie notariusza (taryfa urzędowa, émoluments) oraz depozyty/wykupy (tzw. débours) i contribution de sécurité immobilière. Dokładny skład i zasady opisuje oficjalny portal administracji.
Ile to zwykle wynosi? W praktyce całkowite koszty nabycia różnią się między departamentami (DMTO są stawkami lokalnymi). Administracja podaje, że DMTO (istotny składnik kosztów) zazwyczaj mieszczą się między 3,8% a 4,5% ceny w transakcjach w „starym” budownictwie. Dla zakupów w „nowym” (z VAT w cenie) koszty bywają istotnie niższe. Aby uniknąć błędów, skorzystaj z rządowego kalkulatora kosztów nabycia.
Praktyka rynkowa (m.in. materiały notarialne) często wskazuje orientacyjnie ok. 7–8% ceny w „starym” i ok. 2–3% w „nowym” — pamiętaj jednak, że to szacunki, a miarodajny jest wynik oficjalnego kalkulatora dla Twojego przypadku.
Jako właściciel płacisz podatek od nieruchomości (taxe foncière) za budynki (TFPB). Podatnikiem jest właściciel lub użytkownik wieczysty na 1 stycznia danego roku podatkowego; na tym samym dokumencie bywa też TEOM (wywóz odpadów).
Taxe d’habitation: dla głównego miejsca zamieszkania podatek został zniesiony (od 2023 r.), ale pozostaje należny dla rezydencji drugorzędnych, a niektóre gminy mogą stosować podwyżki/majoracje. Szczegóły i terminy przypomina administracja.
Nowy obowiązek deklaracyjny właściciela: między 1 stycznia a 30 czerwca roku następującego po zakupie należy złożyć deklarację zajmowania lokalu (déclaration d’occupation) w koncie podatnika. Od 1.01.2026 r., gdy lokal jest wynajmowany, trzeba będzie także deklarować czynsz miesięczny z umowy.
Przy kredycie hipotecznym bank przedstawi FIS (fiche d’information standardisée) i warunki ubezpieczenia kredytu (assurance emprunteur), zwykle obejmującego ryzyka: zgon, PTIA, niezdolność/niepełnosprawność, czasowa niezdolność do pracy. Wskazówki i lista dokumentów dostępne są w serwisie administracji. Pamiętaj, że ubezpieczenie można porównać/zmienić, o ile zapewnia równoważne gwarancje.
Na zbyciu nieruchomości możesz zapłacić podatek od zysku (plus-value), z zasadniczym zwolnieniem dla głównego miejsca zamieszkania; rezydencje drugorzędne co do zasady są opodatkowane. Administracja podaje stawki: 19% podatku oraz 17,2% składek społecznych (łącznie 36,2% przed ulgami). Szczegóły (ulgi za czas posiadania, wyjątki) znajdziesz w oficjalnych materiałach.
Sprzedający musi przekazać pakiet diagnostyk (DDT), w tym m.in. DPE, ołów (CREP) dla budynków przed 1949 r., azbest (pozwolenie sprzed 1997 r.), a także – w zależności od sytuacji – przeglądy instalacji elektrycznej/gazowej itd. Lista obowiązkowych diagnostyk znajduje się na portalu Service-Public oraz w Kodeksie budownictwa i mieszkalnictwa.
Masz także prawo do 10-dniowego terminu namysłu (tzw. SRU) przy podpisywaniu aktu autentycznego; w tym czasie nie wolno pobierać żadnych płatności. Zasady ochrony nabywcy i sankcje za ich naruszenie wynikają wprost z ustawy.
Jak pomaga adwokat: negocjuje i doprecyzowuje zapisy umowne (warunki zawieszające, kary, terminy), weryfikuje DDT i ryzyka prawne (służebności, hipoteki, stany prawne), ustala strukturę nabycia (np. SCI) i skutki podatkowe (zwłaszcza przy zakupie przez osobę nierezydującą/firmę), a także koordynuje proces z notariuszem i bankiem.
Wniesienie nieruchomości do spółki umożliwia przekazywanie udziałów (part sociales) zamiast ułamków własności. W praktyce daje to dwa kluczowe atuty przy darowiznach i planowaniu sukcesyjnym:
W niektórych projektach (np. sociétés civiles d’attribution) można skorzystać z reżimu tzw. spółek „transparentnych” (CGI art. 1655 ter), w którym spółka rezygnuje z własnej eksploatacji nieruchomości, a zarezerwowaną korzyść i docelowo własność poszczególnych lokali przypisuje wspólnikom (na koniec spółki albo poprzez częściowe podziały w trakcie jej trwania). Takie częściowe podziały mogą korzystać z preferencyjnego reżimu podobnie jak podział przy zakończeniu spółki. Co istotne, dostosowanie przedmiotu działalności spółki do wymogów art. 1655 ter (gdy nie zmienia istotnie tożsamości podmiotu) co do zasady podlega opłacie stałej przy rejestracji, co ogranicza koszty formalne.
Prawo Unii Europejskiej zakazuje, by zyski kapitałowe z nieruchomości uzyskiwane przez nierezydentów były opodatkowane surowiej niż u rezydentów. Orzecznictwo TSUE traktuje takie różnicowanie jako ograniczenie swobody przepływu kapitału i eliminowało mechanizmy zniechęcające nierezydentów do nabywania lub posiadania nieruchomości. To wzmacnia bezpieczeństwo inwestora z UE, który posiada francuską nieruchomość poprzez SCI opodatkowaną „przezroczysto” (CGI art. 8).
W SCI prawa powszechnego odpowiedzialność wspólników wobec osób trzecich jest nieograniczona i proporcjonalna do udziału w kapitale, a w praktyce uruchamiana dopiero po bezskutecznym dochodzeniu roszczeń od spółki (Code civil art. 1857). To wymaga:
Dla Polaka zakup przez SCI to elastyczne narzędzie inwestycyjne i planowania międzypokoleniowego: pozwala optymalizować przekazania (dekota + abattements w czasie), porządkować zarządzanie i podziały w rodzinie oraz korzystać z unijnych gwarancji równego traktowania podatkowego. Jednocześnie wymaga świadomości nieograniczonej odpowiedzialności wspólników w klasycznej SCI i starannego opracowania statutu. W praktyce wdrożenie z adwokatem minimalizuje ryzyko cywilne i podatkowe oraz poprawia „ergonomię” całej struktury.
Ostateczny koszt i podatki zależą od rodzaju lokalu, lokalizacji i Twojej sytuacji (rezydent/nierezydent, cel zakupu). W praktyce warto zacząć od kalkulatora kosztów nabycia, zaplanować finansowanie i sprawdzić DDT, a przy transakcjach transgranicznych skonsultować strukturę nabycia i konsekwencje podatkowe z profesjonalistą.
Zarezerwuj termin rozmowy, opłać konsultację lub ureguluj fakturę bezpiecznie przez oficjalny portal adwokacki.
impots.gouv.fr — J’achète un bien immobilier (przegląd zasad opodatkowania przy zakupie). ;
service-public.fr — Frais de notaire : de quoi s’agit-il ? (składniki kosztów) + symulatory kosztów nabycia.
service-public.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB); économie.gouv – poradnik nt. TFPB.
service-public.fr — Taxe d’habitation sur les résidences secondaires + aktualność o utrzymaniu podatku dla „drugich domów”.
impots.gouv.fr — Déclaration d’occupation des locaux (form. 1208-OD-SD) (obowiązek właściciela).
service-public.fr — Diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente + Legifrance (DDT, ochrona nabywcy i 10-dniowy termin SRU).
impots.gouv.fr / service-public.fr — Plus-values immobilières (stawki i zasady).
service-public.fr (aktualność) — DMTO: zakres stawek departamentalnych (3,8–4,5%).
(*)Od poniedziałku do piątku od 10.00 do 17.00. Wyceny i umowy są wysyłane na numer i email podany po rozmowie lub wymianie. W skomplikowanych prawnych sytuacjach, może być konieczna wstępna płatna analiza dokumentów.